买受人逾期还贷开发商保证金被扣划，开发商代买受人向银行还贷行为是否有效？法院为何不支持房屋买卖合同继续履行？
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-011-3总第222）
买受人逾期还贷开发商保证金被扣划，开发商代买受人向银行还贷行为是否有效？法院为何不支持房屋买卖合同继续履行？
——某房地产公司与孙某、某银行商品房销售合同纠纷案法律解析
【关键词】
银行按揭贷款 商品房销售合同纠纷 连带保证责任 保证金 解除合同 违约金 逾期还贷
【要点提示】
买受人逾期还贷开发商保证金被扣划，开发商依据合同约定代买受人向银行还贷行为合法有效。合同目的已无法实现，法院不支持房屋买卖合同继续履行。
【当事人信息】
原告：某房地产开发公司（出卖人、反诉被告）【以下简称某公司】
被告：孙某（买受人、反诉原告）
第三人：某银行
【案情简介】
2013年12月13日，孙某与某公司签订《商品房买卖合同》，约定孙某以首付款加按揭贷款付款的方式购买涉诉房屋，总房款为670747元，其中首付款为97764元，按揭贷款为460000元。附件四补充协议第三条第（一）款第5项约定：”在《房地产权证》办理完毕前，孙某未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致某公司承担了保证责任的，某公司享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，孙某所交的全部款项不予退还。同时孙某必须在某公司履行其保证责任后30天内，协同某公司到房管局办理有关解除合同的手续。”
孙某、某银行与某公司于2014年3月20日签订《个人房产抵押贷款合同》，该合同第五条第5.1款约定：”丙方（某公司）为本合同项下贷款提供连带责任保证。”第5.4款约定：”甲方（孙某）未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方（某公司）应按乙方（某银行）的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。”孙某向某银行贷款460000元用于支付某公司购房款，某公司对此承担连带保证责任。但自2015年10月以后，孙某连续三次累计七期未按合同约定还款，致使某银行于2015年12月到2016年4月累计划扣某公司保证金本金、利息、罚息等共计454406.59元（其中扣划利息、罚息等共计13641.91元）。
某公司2016年5月27日向孙某寄发律师函，通知孙某：“自本律师函送达之日起，双方签订的《商品房买卖合同》正式解除。委托人将收回您所购买的商品房，且您所交的全部款项将不予退还。本通知自本律师函送达贵处之日起生效。”孙某于2016年6月2日签收。
【案情补充】本案争议房屋为期房，尚未交付孙某，仍为某公司所控制。某银行分四次陆续从某公司的账户中划扣款项共计454406.59元。某公司承担保证责任后多次要求孙某偿还保证金并按时偿还交行贷款，但孙某一直以各种理由拖延履行。
某公司诉至法院，请求：1.要求解除与孙某签订的《商品房买卖合同》；2.由孙某承担合同解除后的违约责任，即房屋总价款的10%的违约金67074.7元；3.要求孙某退还银行已转扣某公司的保证金利息及罚息13641.91元；4.要求孙某30日内配合某公司到房管局办理有关解除合同的手续；
孙某提起反诉，请求：1.请求判决双方继续履行《商品房买卖合同》；2.请求依法确认某公司向某银行偿还的银行贷款行为无效。
【法院判决】
一、确认某公司与孙某签订的《商品房买卖合同》于2016年6月2日解除；
二、孙某向某公司支付房屋总价款10%的违约金67074.7元；
三、孙某退还第三人某银行已转扣某公司的保证金的利息及罚息共计13641.91元；
四、孙某配合某公司到房管局办理有关解除合同的手续；
五、从孙某交付的首付款97764元中抵扣违约金67074.7元及保证金的利息及罚息13641.91元，剩余17047.39元退还孙某；
六、驳回孙某的反诉请求。
【案件解析】
一、买受人逾期还贷致使开发商保证金被扣划，开发商能否依据约定主张解除商品房买卖合同？
【详见本公众号2018年1月31日推文】买受人逾期还贷致使开发商保证金被扣划，商品房买卖合同判解除?!
二、买受人逾期还贷开发商保证金被扣划致商品房买卖合同解除，买受人还应承担什么责任？已付购房款还能拿回吗？
【详见本公众号2018年2月1日推文】买受人逾期还贷开发商保证金被扣划致商品房买卖合同解除，买受人还应承担违约金？！
三、买受人逾期还贷开发商保证金被扣划，开发商代买受人向银行还贷行为是否有效？法院为何不支持房屋买卖合同继续履行？
根据某公司(保证人)、孙某（借款方）、某银行（贷款人）三方签订的《个人房产抵押贷款合同》第五条第5.1款、第5.4款的约定，某公司、孙某、某银行签订的《个人房产抵押贷款合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，为合法有效合同，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。三方签订的合同中明确约定了某公司在孙某未按期足额还款时，对某银行承担连带担保责任，某公司按照合同约定履行了偿还贷款的责任，符合合同约定和法律规定，是有效行为。
因孙某未按《个人房产抵押贷款合同》的约定按期偿还银行按揭贷款，某银行自2015年12月至2016年4月多次划扣某公司保证金，至2016年4月21日已将款项全部划扣完毕，合同继续履行的目的已无法实现。因此，法院不支持涉案商品房买卖合同继续履行。
【涉案法条】
《中华人民共和国民法通则》（法条引自原判决文书）
第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
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